谢逸枫：降息救市！房地产市场能否迎来企稳？|世界新消息

文/谢逸枫

千呼万唤始出来，终于降息救市了！

(资料图)

连续2次（6月13日逆回购操作下降10个基点利率、6月15日MLF下降10个基点利率）降息之后，时隔十个月，2023年6月20日LPR迎来首次下调，堪称救市开始最强的信号。

6月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR4.2%，与前值分别下降10个基点。意味着LPR结束连续多月的按兵不动，迎来自去年8月后的首次调降。

笔者认为，降息仅仅是开始，一揽子政策组合拳措施即将实施。降息只是开始，增量、存量政策可期，货币、财政、税收、房贷、楼市、投资、消费的一揽子政策组合拳措施即将实施。

目前所谓史诗级救市政策一直没有出台。降息，意味着新一轮宽松的房贷政策会开启。降息之后，三季度可能会有降准。包括财政、税收政策，加大减税降费的力度、政策性金融工具、准财政工具替代财政发力。

笔者认为，本轮总量型货币政策宽松始于2021年7月，其实央行分八步走。第一步是降准，央行于2021年7月、12月分别降准。第二步是降息，2021年12月20日调低一年期LPR利率（幅度为5BP）。

2022年1月17日调低一年期MLF利率和7天OMO利率（幅度均为10BP），并在1月20日，调低一年期LPR利率（幅度为10BP）和五年期LPR利率（幅度为5BP）。

第三步是降准，2022年4月25日降准0.25%（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。第四步是降息，2022年5月20日调低LPR利率。第五步是降息，8月15日MLF降息10BP之后，8月20日，一年期LPR降息5BP，五年期LPR降息15BP。

第六步是降准，11月25日，人民银行宣布，将于12月5日下调金融机构存款准备金率。此次降准幅度为0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。第七步是2023年3月降准。

第八步是2023年6月13日逆回购、6月15日MLF的2次降息操作。6月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR4.2%，与前值分别下降10个基点。

笔者认为，LPR调降符合市场预期，6月13日、6月15日的2次降息操作，就是LPR调降的信号。目的是护银行体系流动性合理充裕，增加市场流动性、降低实体经济融资成本、减轻个人的还款压力。

日前公布的最新经济、房地产数据，5月、前5月的生产需求主要指标同比增速有所回落，这主要是由于上年同期基数抬升，剔除基数因素，经济运行总体平稳。不过，需求不足、内生动力不强等问题仍在持续。

逆回购、MLF和LPR之间存在着传导、正相关的关系。当逆回购和MLF降低时，LPR调降，带动贷款利率下降。逆回购利率和MLF利率双双下调，是经济下行压力下稳增长、防风险的政策举措，稳定经济预期，提振市场信心。

6月LPR报价下降后，未来应该还会继续下行。目前按照LPR的下调空间看，至少还有5个基点-15个基点的操作空间存在。特别是进一步引导居民房贷利率下行，推动房地产行业实现软着陆。

笔者认为，LPR下调意味着对购房者的房贷利率、购房成本下降。例如以首套房贷款100万元、20年等额本息偿还方式进行计算，LPR调降后月供为6462元，较调整前的6516元相比少还了54元。

例如以100万房贷、还款期限30年、等额本息计算方式，LPR下降10个基点，月供减少58.54元，累积30年月供减少2.1万元。自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%，月供累计可省大概14万。

例如首套房贷款总额为300万元，全部商业贷款且贷款期限为30年，采用等额本息还款法。按照LPR 4.2%计算，每月还款约14671元，支付利息款总额约228万元，可以少还款约175元，支付利息款总额减少约6万元。

值得注意的是LPR下调不意味着所有房贷族一定能省钱，关键是否已转换为LPR定价利率的存量客户。如果是放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关，房贷不会发生变化。

5年期以上LPR下行，非常有助于支持刚性和改善型的住房需求，降低房贷利息、购房成本的压力，减轻居民经济、生活负担。具有稳投资、促消费和托底宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展的意义。

笔者认为，降息救市了，房地产市场能否迎来企稳，目前暂时有待观察。按照过去的降息对房地产市场影响看，产生效果要在7月、8月的数据出来之后才能够判断出来，是有效还是效果差。

单从降息的政策看，依然是杯水车薪，短期刺激购房需求、成交增长，但是无法令房地产市场企稳。关键在于是否降息以后银行全面落实、与其配套政策的降准、房贷首付与房贷利率下降等楼市政策是否实施。

是否取消卡购房者脖子政策，取消认房又认贷，免减购房交易税费、加大补贴、人才、落户力度，多孩家庭3套，大规模实施棚改货币化与购买存量转保障住房等政策，激活首次、改善需求。

是否取消、暂缓执行原来卡房企脖子的限制政策，宅地集中供应制、三道红线、贷款集中制。是否全面落实房企融资、保交楼的保函置换商品房预售金、金融16条措施、四支利箭的政策。

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